La eliminación del Impuesto a las Ganancias sobre los alquileres de vivienda permanente mejora la rentabilidad de los inversores y podría impulsar la demanda de departamentos usados, PH y viviendas familiares destinadas a renta.
La reciente reglamentación de la Reforma Laboral introdujo un cambio que puede alterar parte de la dinámica del mercado inmobiliario: los ingresos provenientes de alquileres destinados a vivienda permanente quedaron exentos del Impuesto a las Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas.
La medida fue celebrada por desarrolladores, corredores inmobiliarios, inversores y especialistas tributarios porque mejora la ecuación económica de quienes compran inmuebles para obtener renta. Aunque el impacto real dependerá de cada caso, varios expertos coinciden en que determinados segmentos podrían recibir un impulso adicional durante los próximos meses.
Yanina Beade, contadora y titular del estudio homónimo, destacó que uno de los principales aportes de la reglamentación pasa por la seguridad jurídica que aporta al mercado. Señaló: “Muchas veces el problema no es la existencia del beneficio fiscal, sino la falta de precisión sobre su aplicación. El Decreto 406/2026 define con claridad quiénes pueden acceder a las exenciones y bajo qué condiciones, algo fundamental para quienes analizan invertir en propiedades destinadas a renta”.
Hasta ahora, muchos pequeños inversores analizaban la rentabilidad de una propiedad contemplando impuestos, expensas, vacancia y costos de mantenimiento. Con la eliminación de Ganancias sobre esos ingresos, el rendimiento neto mejora y algunas operaciones que antes resultaban marginales vuelven a ser atractivas.
Para Miguel Chej Muse, miembro del Colegio Inmobiliario porteño y socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate, el cambio genera una señal favorable para quienes buscan preservar capital a través del ladrillo. “La medida mejora la rentabilidad final del propietario y puede incentivar nuevas compras orientadas al alquiler residencial”, explicó.
Principales cambios del Decreto 406/2026
• Exención del Impuesto a las Ganancias para personas humanas y sucesiones indivisas que obtengan ingresos por alquileres destinados a vivienda permanente.
• La reglamentación define con precisión qué se considera “casa-habitación”: vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
• El beneficio no solo alcanza al alquiler mensual, sino también a conceptos complementarios incluidos en el contrato, como muebles, accesorios y determinados servicios provistos por el propietario.
• No existen límites en la cantidad de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda permanente que pueden acceder a la exención.
• Se reduce la incertidumbre fiscal al establecer criterios claros sobre quiénes pueden acceder al beneficio y bajo qué condiciones.
• Quedan exentos los resultados obtenidos por la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre inmuebles ubicados en Argentina, en los casos previstos por la ley.
• La exención para las operaciones de venta aplica a transacciones concretadas desde el 1 de enero de 2026.
• El beneficio alcanza tanto a residentes como a no residentes comprendidos dentro de los supuestos establecidos por la normativa.
• La medida busca incentivar una mayor oferta de viviendas para alquiler permanente, desalentar la ociosidad de inmuebles y promover nuevas inversiones inmobiliarias.
• También procura generar mayor previsibilidad para propietarios, desarrolladores e inversores mediante reglas tributarias más claras y estables.
Qué inmuebles aparecen como los principales beneficiados
Para Beade, la medida podría impulsar especialmente la demanda de departamentos usados de uno a tres ambientes, PH y viviendas de ticket medio destinadas al alquiler permanente. “La eliminación de Ganancias mejora la rentabilidad neta del inversor y vuelve más atractivos inmuebles que históricamente fueron elegidos para obtener renta residencial”, sostuvo.
Dentro del universo inmobiliario, los especialistas identifican algunos productos que podrían captar una parte importante de la demanda inversora.
Entre ellos sobresalen:
• Departamentos usados de 1, 2 y 3 ambientes con valores de entre US$70.000 y US$150.000.
• PH sin expensas en barrios consolidados, desde US$120.000 en adelante.
• Viviendas destinadas al alquiler permanente para familias.
• Unidades premium de hasta US$300.000 que permitan obtener renta en zonas de alta demanda.
• Propiedades ubicadas en corredores con fuerte demanda locativa, como Palermo, San Telmo, Recoleta, Almagro, entre otras zonas de CABA.
La explicación es sencilla. Son inmuebles que combinan tickets relativamente accesibles, facilidad de alquiler y una salida comercial más rápida en caso de venta.
En la Ciudad de Buenos Aires, barrios como Caballito, Villa Urquiza, Almagro, Flores, Saavedra, Colegiales o partes de Belgrano concentran gran parte de este perfil de viviendas.
También aparecen oportunidades en el Gran Buenos Aires, especialmente en sectores consolidados del corredor norte y algunas zonas del oeste y sur que muestran crecimiento de la demanda residencial. Por unidades por encima de US$60.000 en departamentos y casas desde US$80.000.
Más interés por los departamentos usados
Uno de los segmentos que podría recibir un impulso adicional es el de los departamentos usados. Durante los últimos años, muchos inversores privilegiaron unidades nuevas o proyectos en pozo buscando cobertura frente a la inflación y potencial de valorización. Sin embargo, la renta inmediata vuelve a ganar protagonismo.
Un departamento usado permite alquilar desde el primer día y generar flujo de ingresos sin esperar los plazos de obra.
Chej Muse agregó: “Los departamentos de entre uno y tres ambientes reúnen buena parte de las condiciones que hoy busca el inversor: demanda constante, ticket moderado y costos de mantenimiento controlados”.
Los PH también vuelven al radar
Otra propiedad que podría ganar atractivo es el PH. La ausencia de expensas representa una ventaja importante dentro de la ecuación económica de un alquiler. A eso se suma que muchos PH se ubican en barrios residenciales con fuerte demanda y ofrecen superficies más amplias que un departamento convencional por valores similares.
En algunos casos, incluso permiten futuras ampliaciones o reformas que agregan valor al activo.
Una señal para el mercado
El sector inmobiliario interpreta la medida como una señal favorable hacia la inversión privada. Si bien por sí sola no resolverá problemas estructurales como el acceso al crédito o la escasez de oferta en determinados segmentos, sí mejora la ecuación económica de quienes destinan capital al alquiler residencial.
Durante los últimos años, el mercado inmobiliario argentino atravesó una combinación compleja de factores: inflación, incertidumbre económica, caída de la inversión y una fuerte retracción de la oferta de viviendas destinadas al alquiler permanente. En ese contexto, cada modificación normativa vinculada al sector genera expectativas, tanto entre propietarios como entre inquilinos.
Beade anticipó: “La verdadera evaluación de la medida llegará con el tiempo. Si logra incrementar la cantidad de viviendas ofrecidas para alquiler permanente y estimular nuevas inversiones inmobiliarias, habrá cumplido gran parte de su objetivo”.
Por ahora, la señal es clara: el Gobierno eligió utilizar la herramienta tributaria para intentar reactivar uno de los sectores más sensibles de la economía. Y en un mercado que necesita previsibilidad casi tanto como necesita inversión, esa señal no es un dato menor.
En un mercado que recuperó volumen de operaciones y donde los créditos hipotecarios comienzan a ganar participación, cualquier mejora en la rentabilidad puede convertirse en un factor de decisión.
“Cuando las reglas son claras y la carga impositiva disminuye, el inversor vuelve a mirar al ladrillo con más interés. Ese es el principal efecto que puede generar esta medida”, concluyó Chej Muse.
