Los departamentos familiares registraron la mayor suba interanual dentro del mercado locativo porteño. La demanda sigue firme, las expensas ganan peso y las diferencias entre zonas premium y barrios más económicos superan el 580%.
El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires sigue mostrando fuertes contrastes entre barrios y una creciente presión sobre el bolsillo de las familias. Los departamentos de tres ambientes, una de las tipologías más buscadas por quienes necesitan un espacio adicional para hijos, estudio o trabajo remoto, ya promedian $1.000.000 mensuales y registraron la mayor suba interanual dentro del mercado porteño.
Según el último informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los tres ambientes aumentaron 31,6% en un año, por encima de los monoambientes, que subieron 31,1%, y de los departamentos de dos ambientes, que avanzaron 27,3%.
Sin embargo, detrás de ese promedio aparecen diferencias muy marcadas. De acuerdo con datos de Inmocheck, alquilar un tres ambientes en Puerto Madero cuesta en promedio $4.740.589 mensuales, mientras que en Vélez Sarsfield el valor ronda los $694.866. La brecha supera el 580%.
Los 10 barrios más caros para alquilar un tres ambientes son:
• Puerto Madero: $4.740.589.
• Bajo Belgrano: $3.431.487.
• Palermo Hollywood: $2.908.733.
• Palermo Pacífico: $2.442.265.
• La Isla: $2.213.537.
• Palermo Norte: $2.183.407.
• Palermo Soho: $1.910.840.
• Las Cañitas: $1.900.446.
• Núñez: $1.873.760.
• Barrio Parque: $1.812.300.
La concentración no sorprende. Ocho de los diez barrios pertenecen al corredor norte de la Ciudad, donde la demanda sigue siendo elevada y la oferta premium mantiene valores muy superiores al promedio.
Lisandro Cuello, especialista inmobiliario que opera principalmente en la zona norte porteña, explicó que muchas familias priorizan ubicación y calidad de vida por encima de los metros cuadrados.
“Los tres ambientes son los departamentos más buscados porque muchas familias necesitan un espacio extra para trabajo remoto, hijos o estudio. El problema es que la oferta todavía no logra recomponerse completamente”, explicó.
En el otro extremo aparecen los barrios más accesibles de la Ciudad. Según Inmocheck, el ranking está encabezado por Vélez Sarsfield y Mataderos:
• Vélez Sarsfield: $694.866.
• Mataderos: $704.666.
• Villa General Mitre: $768.600.
• Villa Lugano: $797.377.
• Parque Avellaneda: $843.733.
• Parque Chas: $846.300.
• Floresta: $852.061.
• Once: $860.730.
• La Boca: $865.375.
• Constitución: $886.822.
Incluso en estos sectores, el gasto total mensual se aproxima o supera el millón de pesos cuando se agregan expensas y servicios. Distintos relevamientos privados ubican las expensas promedio por encima de los $260.000, equivalentes a cerca del 22,8% del valor de publicación de un alquiler.
Cuello sostuvo que, después de la pandemia, cambió la forma de habitar la vivienda y eso impactó directamente sobre las tipologías familiares. Señaló: “Muchas personas comenzaron a priorizar ambientes adicionales, balcones y espacios más amplios. Esa tendencia empujó la demanda sobre los tres ambientes y sostuvo los precios”.
El especialista agregó que la recuperación del crédito hipotecario todavía no alcanza para aliviar la presión sobre el mercado locativo.
“Varias familias que en otro contexto hubieran comprado todavía no reúnen las condiciones para acceder a una hipoteca y permanecen dentro del mercado de alquiler. Eso mantiene una demanda elevada”, indicó.
Otro fenómeno que comienza a observarse es la dolarización parcial de la oferta. El CESO detectó que el 28% de los avisos ya se publica en dólares, especialmente en propiedades premium y contratos temporarios.
Factor expensas
Si bien la mayor oferta generada tras la desregulación del sector a fin de 2023 permitió cierta negociación entre propietarios e inquilinos, el costo de habitar una vivienda no depende únicamente del valor inicial del alquiler. Lautaro Fenior, miembro del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que con una inflación más moderada cambiaron las reglas de juego. “Muchos propietarios prefieren ajustes trimestrales o cuatrimestrales para evitar desfasajes largos y lograr contratos más previsibles para ambas partes”, sostuvo. Incluso, señaló que en algunos casos hubo reducciones de entre 10% y 40% en los valores de publicación para concretar operaciones.
Sin embargo, las expensas se transformaron en uno de los principales condicionantes del mercado. Según un relevamiento de ConsorcioAbierto sobre 13.000 consorcios, la expensa promedio en la Ciudad alcanzó en mayo los $336.960 , con una suba interanual del 30,5%. Albano Laiuppa, director de la firma, advirtió que, aunque los incrementos mensuales muestran cierta desaceleración, los costos continúan elevados. “Las expensas siguen sostenidas sobre una estructura de gastos muy alta, vinculada principalmente a salarios, mantenimiento y servicios, que son difíciles de reducir”.
Laiuppa agregó que cerca del 30% del gasto total de un edificio corresponde al personal y otro porcentaje similar se destina a mantenimiento y gastos operativos. En ese contexto, destacó que algunos consorcios comenzaron a incorporar herramientas tecnológicas para mejorar la administración y detectar desvíos.
Añadió: “La inteligencia artificial ya permite ordenar información y anticipar problemas de mantenimiento o consumo antes de que impacten más fuerte en la expensa”.
Salarios complicados
Desde Inquilinos Agrupados advierten que los ingresos continúan perdiendo terreno frente a los alquileres. Gervasio Muñoz señaló que el problema de fondo sigue siendo el deterioro del poder adquisitivo. “Alquileres que aumentan por encima de la inflación y salarios planchados generan que en algún momento del contrato muchas familias ya no puedan seguir pagando”, analizó.
Pese a que la derogación de la Ley de Alquileres permitió un aumento del 12,3% interanual en la oferta disponible, la mayor cantidad de publicaciones todavía no se traduce en bajas importantes de precios.
Cuello explicó: “Hay más propiedades disponibles que hace dos años, pero los propietarios siguen intentando recuperar rentabilidad y cubrir costos crecientes. Además, las expensas se transformaron en un factor decisivo y muchas operaciones se caen cuando el gasto mensual total supera determinado umbral”.
Para Muñoz, la mejora de la oferta todavía no alcanza para resolver el principal problema habitacional. “Mientras los salarios continúen corriendo por detrás de los alquileres, el acceso a la vivienda seguirá siendo una de las mayores preocupaciones de las familias”, concluyó.
